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多地推行二手房“带押过户” 对交易量和房价影响尚待体坛

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近日,广州明确发文鼓励推广二手房“带押过户”模式。除广州之外,二手房“带押过户”已在国内多个城市陆续推出。据《证券日报》记者不完全统计,目前已有无锡、南京、苏州、济南、昆明、深圳、珠海、福州等地推行二手房“带押过户”模式。

记者从上述几个城市的(de)银行工作人(ren)员处了解到,对(dui)于“带押过户”政策,在实际操作中应用的(de)还不多。目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的(de)案例外,大范围的(de)政策执行尚未全面落地。

部分业内人(ren)士认为,“带押过户”模式的(de)确可以降低购房成本,从短期来看,这种模式会激活二手房市场,但从长远角度来看,是(shi)否会变相增加其他(ta)方面的(de)交易成本还有待考量。同时,对(dui)于市场交易量和房价的(de)影响会有多大也有待观察。

据悉,中国人(ren)民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构印发《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的(de)通知》(下称《通知》)。所谓“带押过户”,即存在抵押的(de)房产要上市交易的(de),无需先行还贷或垫付,即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设(she)立。在此之前,传统模式的(de)二手房交易活动要求卖方(原房主)必须先解除房屋的(de)原抵押才能办理后续的(de)过户。

据《证券日报》记者了解,部分城市已有成交的(de)案例。例如,近日,无锡市的(de)两位市民顺利以“带押过户”的(de)方式,在无锡市不动产登记中心办好(hao)二手房转移登记,成为无锡市区首例个人(ren)业务“带押过户”的(de)受益者。

不过,记者在调查中发现,目前“带押过户”这一模式在实际操作中还并未大范围推广。例如,在最早推出该政策的(de)济南,当地部分银行支行网点的(de)工作人(ren)员对(dui)记者表示,目前,“带押过户”已经可以操作,不过有这方面需求的(de)客户很少,还没有客户来网点办理。一方面,很多客户对(dui)这一模式并不了解;另一方面,“带押过户”是(shi)收费项目,需要公证处介入,而公证是(shi)需要收费的(de)。整体来看,客户的(de)需求不高。

多位业内人(ren)士透露,目前部分地区的(de)“带押过户”并未全面实施,银行尚未接到新的(de)政策通知。因为政策推行有一定难度,需要不动产登记中心与金融机构、资金提存机构等系统进一步加强沟通。

上海兰迪律师事务所律师马佳对(dui)《证券日报》记者表示,导致上述现象的(de)主要有三个原因:一是(shi)不动产交易市场整体遇冷。目前我(wo)国房地产市场相较于往年同期而言明显偏冷,广大购房群众的(de)购买意愿出现明显下降。二是(shi)银行作为“带押过户”重要环节之一,对(dui)推动这一模式缺少动力。银行难以从中获得额外利润,又要承担二手房买方还款意愿和还款能力层面的(de)风险以及额外支出成本。三是(shi)部分房产在办理购房抵押贷款时已经约定“不得转让”,使得部分房产无法参与到“带押过户”政策中。

马佳表示,对(dui)于二手房买卖双方来说,“带押过户”在很大程度上降低交易成本,相应配套政策措施也为交易主体提供更多便利,对(dui)于有意愿买卖二手房的(de)市场主体而言属于利好(hao)消息,能在一定程度上推动二手房买卖进一步繁荣。

北京威诺律师事务所合伙人(ren)杨兆全建(jian)议,为保障银行权益,银行在带押过户业务中避免放贷金额大于房屋实际价值,以最大限度保障自己的(de)贷款利益。二抵银行可以与买卖双方、一抵银行签署四方协议,保障二抵银行合法权益。“带押过户”模式需要设(she)立资金监管账户、引入公证提存制度。在交易未完成之前,所有资金进入公证提存账户等监管账户,确保资金安全。

在马佳看来,落实“带押过户”政策,需要面对(dui)二手房买方还款意愿和能力的(de)风险。对(dui)于银行而言,“带押过户”意味着借款清偿主体发生变更,由二手房卖方变更为买方。尽管银行作为抵押权人(ren)仍享有对(dui)该房屋的(de)抵押权,但是(shi)二手房买方的(de)还款能力是(shi)否和卖方持平,该笔购房贷款所涉及的(de)潜在风险会不会升高,均需要银行加以甄别。

本报记者 彭 妍

(责任编辑:孙丹)

多地推行二手房“带押过户” 对交易量和房价影响尚待观察

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